Чем живет рынок коммерческой недвижимости?

Петр Саенков,
руководитель отдела лизинга жилой недвижимости СООО «Райффайзен-Лизинг»:

— Прошедший 2022 год можно описать фразой из одной известной песни: «Это был тяжелый год», — говорит Петр Саенков, руководитель отдела лизинга жилой недвижимости СООО «Райффайзен-Лизинг». — Наблюдая резкие колебания настроений продавцов и покупателей, ключевые игроки рынка не сразу осознали «тяжесть» этого года: понять и уловить настроения, эмоции и, главное, потребности своих клиентов на резко изменившемся ландшафте. А еще лучше — самим сформировать и подсказать клиенту наиболее подходящие пути реализации его «хотелок».

В 2022 году было много причин удивиться результатам «на табло», основная причина которых — внезапная «перестройка» внутренних установок всех участников сделок с недвижимостью.

За последние 17 лет «Райффайзен-Лизинг» плечом к плечу со своими клиентами принимал разные вызовы в недвижимости. Я думаю, что сегодня для наших действующих и потенциальных клиентов один из самых главных вопросов — хоть какая-то доля определенности в том, что происходит и будет происходить.

Поэтому мы захотели поделиться мнением наших партнеров-экспертов о разных сегментах рынка недвижимости в Беларуси в это интересное время. А заодно рассказать, чем «Райффайзен-Лизинг» может быть полезен даже в момент, когда клиент еще не заплатил ни рубля.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Александр Лазарев,
заместитель директора ООО «Авангард Недвижимость»:

— С конца весны 2022 года рынок недвижимости Минска очень активен, — отмечает Александр Лазарев, заместитель директора ООО «Авангард Недвижимость», риелтор. — Сделки проходят во всех ценовых сегментах. В среднем ежемесячно заключается 1400–1500 сделок купли-продажи квартир.

По нашей внутренней аналитике, в декабре средняя стоимость квадратного метра по результатам реальных сделок находится на отметке около $1300.

Сделки проходят, люди решают свой жилищный вопрос или инвестируют деньги, несмотря на обстоятельства. Считаю, что эта тенденция сохранится и в 2023 году, если не произойдет резкого скачка курса доллара либо сокращения уровня доходов населения. При удержании нынешнего ежемесячного уровня по количеству сделок можно будет с осторожностью говорить о сохранении или даже росте цен на недвижимость.

На рынке загородной недвижимости для покупателей сейчас тоже хорошая ситуация. За последние несколько лет цены чуть упали, и за $120–150 тыс. можно рассматривать готовые варианты коттеджей на расстоянии до 15 километров от Минска. А еще сейчас в продаже находится достаточно много домов, хозяева которых готовы хорошо торговаться.

Сегодня хорошее время, чтобы покупать недвижимость, и для этого есть несколько причин:

• стоимость квадратного метра;
• предложения от застройщиков. Крупные застройщики постоянно запускают продажи квартир в новых домах с улучшенным качеством строительства и благоустройства. Предлагают акции, скидки и рассрочки покупателям;
• альтернатив для вложения накопленных сбережений, которые доступны или вселяют достаточно доверия, в Беларуси осталось немного. Жилая недвижимость — одна из самых понятных, практичных и доступных альтернатив для личных инвестиций;
• разнообразие объектов на вторичном рынке. В Минске сейчас в продаже около 10 тыс. квартир совершенно разных сегментов;
• доступность различных финансовых инструментов для покупки недвижимости.

Если в сегменте квартир со стоимостью до $70 тыс. самым популярным инструментом дофинансирования сделок является банковская ипотека, то в отношении более дорогих объектов доступным и красивым решением может быть финансовый лизинг. Спрос на квартиры стоимостью $100 тыс. и выше формируется покупателями с высокими доходами, которые они получают от своего бизнеса или будучи топ-менеджерами в нем. Финансовых продуктов для покупки жилой недвижимости для компаний, кроме лизинга, на сегодня фактически нет.

Интерес со стороны этой категории клиентов значительно вырос в 2022 году, потому что для компаний с деньгами был период финансовой неопределенности: инвестирование в целях роста несет высокие риски, альтернатив вложения немного, а жилье — понятный и ликвидный актив.

На наш взгляд, крупные сделки с жилой недвижимостью для такой категории клиентов проще и комфортнее оформить в лизинг: как для физических лиц, так и для ИП или юридических лиц.

Для агентств недвижимости — это дополнительный инструмент увеличения количества сделок. А еще здорово, что коллеги из «Райффайзен-Лизинг» берут на себя организацию практически всего сложного и напряженного процесса совершения сделок с жильем. Для клиентов — это не только спокойствие и уверенность, но и гарантия в корректности оформления документов и скорость совершения сделки.

РЫНОК ОФИСОВ

Андрей Павлышко,
управляющий партнер NAI Belarus:

— В 2021–2022 годах было освобождено значительное число офисных площадей, сдаваемых ранее в аренду, — говорит Андрей Павлышко, управляющий партнер NAI Belarus. — Некоторые из них со временем нашли новых арендаторов. Тем не менее собственники в изменившейся обстановке зачастую задумываются и о продаже офисов. Есть и встречный интерес: некоторые бизнес-центры ранее были интересны компаниям в целях покупки для собственных нужд, но в продаже их не было, потому что были ценным активом для девелоперов, учитывая стабильный арендный доход.

С одной стороны, уровень вакантности и объем предложения в офисах сейчас предельно высокий. Однако думать, что в ситуации роста незаполненных площадей цены стали бросовыми, ошибочно. На рынке была определенная категория покупателей, которая в расчете на кризис в сегменте искала дешевые варианты. И не просто чтобы дешево, а действительно по бросовым ценам. Но нет. Хорошие офисы, несмотря на потерю арендаторов на современном этапе, в цене не упали. Если есть конкретный интерес покупателя, то его общение с продавцом все же строится в форме диалога с торгом по цене, а не в одностороннем объявлении условий.

Говоря откровенно, банки сейчас стали относиться к финансированию офисов намного строже: поднимают дисконты к стоимости и снижают оценку арендного дохода, что предсказуемо и даже отчасти правильно для их позиции. Лизинг при этом обычно рассматривается как менее рискованный для кредитора инструмент, и шансы на одобрение такой заявки на финансирование растут, а условия всегда предмет нормальных переговоров.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Продажу небольших торговых помещений в границах торговых центров вряд ли можно назвать разумным решением. Эксперты NAI Belarus не раз сталкивались с проблемами управления и эксплуатации в тех торговых центрах, где существует «муравейник» собственников. Однако есть интерес к покупке целых объектов со стороны крупного бизнеса, а малый бизнес, да и физические лица высказывают интерес к недвижимости в объектах стрит-ретейла: эта недвижимость всегда в цене и всегда ликвидна.

NAI Belarus однозначно выступают за развитие сетей как на арендных площадях, так и через развитие портфеля собственной торговой недвижимости. Но не в ущерб основному, розничному, бизнесу. В ушедшем году, к сожалению, участники рынка наблюдали неудачные примеры вложений «оборотки» торговых сетей в недвижимость. Здесь важно соблюсти баланс, использовать как собственные средства и/или привлечение кредитов банков, так и потенциал лизинговых компаний: «Райффайзен-Лизинг» — лидер в лизинге коммерческой недвижимости. Об этом говорит объем реализованных проектов в торговой недвижимости общей площадью более 200 тыс. кв. м, из которых более 12 тыс. кв. м были профинансированы на этапе проектирования и строительства. Лизинг интересен еще и тем, что дает возможность приобретения объектов с различными обременениями (ипотека, аренда и др.). Как показывает практика, большинство выставленных на продажу объектов, если это не чисто девелоперский проект, предназначенный для целей продажи, как раз и имеют шлейф тех или иных обременений.

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок складской недвижимости, в отличие от остальных сегментов коммерческий недвижимости, непростой период 2021–2022 годов пережил очень хорошо. Здесь не отмечалось ни роста вакансий, ни падения ставок аренды.

Во многом это происходило благодаря активности на рынке интернет-торговли, представители которой организовывали распределительные центры, центры комплектации заказов и службу доставки. У такой активности есть и обратная сторона: в ближайшие месяцы e-commerce может и немного «охладить» спрос, ведь действующие игроки закрыли потребности в складах, а новых крупных участников на рынке не ожидается.

Несмотря на внешний санкционный режим, сокращение грузооборота дистрибьюторов/импортеров, белорусская логистика в целом продемонстрировала удивительную выживаемость. Процесс доставки товаров сейчас значительно усложнился. Но высокий уровень конкурентоспособности локальных транспортных и логистических компаний позволяет отвечать и на этот вызов, тем самым формируя спрос на складские площади.

Как следствие, в текущем году могут быть изменения в поведении игроков рынка. Например, собственники складских объектов решат, что пора продавать; те, кому из-за «санкционных войн» сложно посчитать, какие объемы товарооборота могут быть завтра, предпочтут услуги логистических операторов. Последние, в свою очередь, в ответ на возможный рост услуг задумаются о расширении за счет прироста площадей в собственность. Также возможна активизация инвестиционных покупок в связи с увеличением предложения на рынке, ведь рынок складской недвижимости сейчас один из самых предсказуемых и сбалансированных.

При всем разнообразии сценариев вопрос оптимального финансирования остается предельно актуальным. Не стоит забывать, что склады — это не только стены, но и специфическое оборудование, стеллажные системы и погрузочно-разгрузочная спецтехника, автотехника.

«Райффайзен-Лизинг» в этом направлении имеет большой опыт лизинга, причем в складах различных размеров. Были реализованы комплексные решения финансирования складских площадей в таких крупных комплексах, как ТЛЦ «Прилесье», «Белпромстрой» в д. Цнянке, «Армтек» в д. Дроздово. Подобные цельные и удобные решения отлично укладываются и в склады меньшего размера. Здесь лизинг — это не только хороший инструмент, но и своего рода «палочка-выручалочка» для компаний различных размеров.