В Минске закончились «однушки»? Что происходит на рынке недвижимости? Интервью с экспертом Натальей Литовской
В белорусских банках почти не осталось доступных кредитов на недвижимость — ставки подняли как для очередников, так и для тех, кто покупает жилье на общих основаниях. И этот факт однозначно отразится на рынке недвижимости: традиционно довольно большую долю на нем занимают те, кто покупает квартиры по схеме «часть своих накоплений, остальное доберу кредитом». Какой сценарий дальнейших событий сейчас наиболее вероятен и где взять деньги, если с банковским кредитом ничего не получается, — обсудили эту ситуацию с экспертом Натальей Литовской.
Откуда в Минске дефицит квартир?
Февраль на столичном рынке недвижимости отметился новым трендом: в Минске случился дефицит квартир. В первую очередь речь идет о жилье небольшой площади. В начале марта на «вторичке» было выставлено меньше 6,7 тыс. квартир, притом что порогом, при котором начинается дефицит, считается цифра в 7 тыс. вариантов.
— Однокомнатных квартир не хватает как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке, — подтверждает независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. При этом дефицита «двушек» или «трешек» нет.
Почему так популярны «однушки»? На рынке большая доля сделок по принципу «собрал накопленное и докредитовался в банке». А поскольку люди располагают, как правило, небольшими суммами, то выбирают небольшие квартиры. Добавим сюда так называемых «инвесторов», которые покупают квартиры под сдачу и тоже вкладывают в основном в однокомнатные или квартиры-студии. Ну и наконец, покупатели из регионов, на которых совсем недавно приходилось 20% всех сделок, — они тоже чаще всего покупают «однушки».
А вот то, что рынок недвижимости Минска «разогнали» россияне, которые скупают здесь квартиры, Наталья Литовская считает не более чем мифом: большого спроса со стороны соседей нет, и история «российских покупателей» — это скорее о тех, кто уехал на заработки и решил вернуться сам или купить квартиру родителям. Массовыми такие случаи никак не назовешь. И уж точно не они создают дефицит однокомнатных квартир в старых спальных районах Минска.
— Но, думаю, дефицит «однушек» — это временное явление. Для многих и такие квартиры уже становятся неподъемными.
На цифрах это выглядит так: при нынешней ставке в 18,18% и доходах в 2–3 тыс. рублей банк одолжит максимум $15–24 тыс. Значит, при нынешних ценах, чтобы купить квартиру, нужно иметь минимум $30–40 тыс. собственных средств.
— А поскольку возможностей докредитоваться будет меньше, а суммы кредитов будут небольшими, какое-то количество людей просто поставят решение квартирного вопроса на паузу. На мой взгляд, мы уже достигли предела платежеспособности, — подытоживает Наталья Литовская.
Значит, цены скоро упадут?
Если смотреть на аналитику портала Realt.by, то можно увидеть, что на прошлой неделе выросло количество объявлений, в которых продавцы снизили цену, — таких было около 500. Но одновременно были и те, кто, наоборот, повысил стоимость, — таких квартир было 300. В итоге на прошлой неделе средняя цена «квадрата» в Минске выросла на 0,5% и составила $1780. Когда же квартиры подешевеют?
По мнению Натальи Литовской, ожидать, что сейчас из-за подорожавших кредитов для самой массовой группы покупателей рынок рухнет, точно не стоит.
— Оценить, как упало количество сделок, мы сможем только в апреле — до 10 марта кредиты стоили несколько дешевле. Ну а поскольку рынок жилья достаточно инертный, то явные изменения в цифрах средней цены квадратного метра увидим летом.
Что делать, если банк не дает хороший кредит
Еще один нюанс финансирования на рынке жилья в Беларуси заключается в том, что банки стандартизированно подходят к выдаче своих продуктов.
— Например, я, являясь самозанятой и имея хороший по белорусским меркам доход, получаю отказ в ипотечном отделе кредитования наших банков, — приводит пример Наталья Литовская. — И никакая хорошая кредитная история мне не поможет.
В таком же положении сейчас многие ИП (банки просто не знают, что в будущем будет с их статусом), а также те, кто получает доходы из-за границы.
— Хорошим вариантом, когда доходы «не подходят» для банка, может стать лизинг, особенно с учетом того, что в нем не нужны поручители. Но он пока не так популярен, как кредиты. Например, не все знают, что в квартире, которая куплена в лизинг, можно зарегистрироваться, как и в обычной, а процентные ставки почти такие же, как в банках.
Что вы получаете, покупая квартиру через «Р1 Лизинг»
Руководитель отдела лизинга жилой недвижимости «Р1 Лизинг» Андрей Синявский, отмечает, что такой вариант финансирования для белорусского рынка еще молодой — первые лизинговые договоры стали заключать только в 2017 году. Однако постепенно все больше людей разбираются, в чем разница между лизингом и кредитом. Более того, в компании есть клиенты, которые покупают в лизинг уже вторую квартиру.
- Кроме того что в лизинге не нужны поручители, можно рассчитывать на более индивидуальный подход при расчете платежеспособности. Например, к совокупному доходу можно подключить не только близких родственников, но и иных третьих лиц. Однако стоит внимательно сравнивать условия: некоторые лизинговые компании при отсутствии поручителей требуют дополнительно внести 5% стоимости квартиры в качестве задатка на счет лизинговой компании. В «Р1 Лизинг» такого условия нет.
- Лизинг можно оформить, даже если у тебя нет белорусского гражданства или ВНЖ. При этом лизинг жилья является основанием для оформления регистрации по месту жительства для нерезидентов Беларуси.
- Стандартный срок сделки по покупке квартиры в лизинг — 5 дней (при условии, что у обеих сторон нет вопросов с документами и в квартире никто не прописан).
- Чтобы защитить себя от рисков, лизинговая компания всегда проверяет квартиру перед сделкой. А это значит, что вы купите «чистый вариант».
- В купленной в лизинг квартире можно делать ремонт, перепланировку, зарегистрировать себя и своих родственников.
- Несмотря на то что до погашения лизинга собственником квартиры остается лизингодатель, жилье можно сдавать в аренду, а тарифы на «коммуналку» и ставки налога на недвижимость будут такими же, как у физлиц.
Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована
Если купить квартиру на котловане, то она будет дешевле, чем к окончанию стройки, — один из самых частых, по мнению Натальи Литовской, мифов на рынке жилья.
— Да, в нашей истории уже были проекты, когда начали стройку на высоком рынке, и на этапе котлована человек покупал себе квартиру на каком-нибудь втором этаже по $1,5 тыс. за квадратный метр, а к моменту сдачи дома рынок изменился, и уже видовые квартиры выставляли на продажу по $1,3 тыс. за квадратный метр. Что хотят сделать те, кто переплатил на котловане? Правильно, расторгнуть договор и заключить новый. Так вот, чтобы таких случаев не было, застройщики в последние годы прописывают в договорах: если ты вошел в стройку, то выйти без штрафных санкций и потерь денег уже не сможешь.
Какое жилье покупать на падающем рынке
Возможное в будущем изменение цены квадратного метра никак не влияет на понятие ликвидности квартир.
— Ликвидное во все времена — это то, что можно быстро продать по рыночной цене. А это квартиры небольшой площади в центре или возле метро. Такие квартиры быстро и легко продать в любое время, независимо от возраста дома, — поясняет эксперт.
Мы попросили эксперта составить топ локаций, где сейчас активно продаются квартиры.
— Ликвидные локации сейчас — центр города, все, что примыкает к первой ветке метро, и все, что ко второй — от «Первомайской» до «Каменной Горки». Если квартира в пешей доступности и от условной станции метро «Тракторный завод» — она тоже вполне ликвидна. Ликвиден Лебяжий, район Беды, квартиры у Комсомольского озера. Эти районы традиционно считаются респектабельными.
С новостройками по локациям — та же история. Единственный момент, что сейчас 90% новостроек, включая ЖК от госзастройщиков, переоценены. Но уже летом-осенью ожидаем новые дома с более умеренными ценами на стадии котлована.
Материал подготовлен Ольгой Антипенко для Office Life. Фотограф Павел Садовский.